出品|搜狐地产&焦点财经
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作者|王迪
编辑|吴亚
“我们一直处于积极谨慎的收并购，2022年市场估值还是偏高，我们觉得不是一个非常好的收购机会。”
3月28日，针对2023年的收并购策略，卓越商企服务集团有限公司（简称：卓越商企服务，股票代码：6989.HK）管理层如此表示。
但管理层也强调，2022年底加强了收并购部门力量，公司在未来的收并购是战略目标区域的补强，在目标区域进行本地化。“进行一定规模的以非住为主的标的股权合作。也聚焦新赛道的业务。“
就年报来看，2022年，卓越商企服务总营业收入实现35.3亿元，同比增长1.7%；但毛利约为8.44亿元，同比下降12.0%。
2021年出售资产拉高业绩基数，核心净利同比下滑
利润方面，2022年卓越商企服务毛利率为23.9%，按年降3.8个百分点；核心净利润4.95亿元，降约6.0%。拥有人应占利润为4.03亿元，降20.9%。
针对业绩增长不及预期，管理层在业绩会上给出了两点原因：一是PM商写项目受到疫情阶段性影响，停车场、中央空调收入减少4106万元；二则是非业主增值服务受疫情及地产销售、进度放缓因素影响，案场、一手房经纪业务减少收入1.36亿元。
此外，2021年卓越商企出售两家收并购公司，收回投资款3.5亿元，使得当年营收、净利基数增高，影响2022年业绩增速。
卓越商企服务提到，剔除2021年出售两家收并购公司影响，2022年卓越商企服务收入同比增长18.1%，公司拥有人应占利润降幅收窄至15.7%，公司拥有人核心净利润下降0.1%。
卓越商企服务原指标及剔除出售项目后指标对此
卓越商企服务回应搜狐财经称：“2021年，我们卖了两个公司获得3.5亿元，这让2021年的收入和利润都有所增加。3.5亿元的收入叫做非经营性收入，2022年我们没有这块的收入。如果将2021年这一部分收入刨掉，相当于将2022年的经营性收入和2021年的经营性收入进行比较，等于将其拉到了同一水平赛道上。”
非经常性损益为与公司主营业务无关联，且不常发生的损益项目，对企业财报仅产生当期影响。扣除非经常性损益后的净利润，能单纯的反映企业主业经营业绩的好坏。
据了解，2021年12月22日，卓越商企服务宣布以3.5亿元对价出售卓越运营管理有限公司100%股权，出售事项将录得约2300万元（除税前）的收益。
影响卓越商企服务净利润的还有大幅增加的减值损失。2022年其商誉减值损失相比于2021年增加了2815万元，应收款项、合同资产和已发行财务担保的减值损失增加了近7200万。
此外，卓越商企服务销售及营销开支增加了近1000万。销售成本从2021年的34.67亿元增加到35.27亿元，增加了约6000万元。这都对其毛利、经营利润的同比减少有所影响。
对于销售及营销开支的增加，卓越商企服务表示，集团为寻求更优质的业务目标而产生的拓展人员费用及业务开发费用增加。
针对业内关注的收缴率方面，管理层则指出，单一客户、商业多客户收缴率依然维持较高水平，分别为92.3%和90.8%，住宅收缴率受疫情、房地产下行的影响，收缴率同比下降约6个百分点至85%。
“从公司过往的实践和历史数据看，单一客户、商业多客户收缴率会在次年达到100%，住宅收缴率会达到95%~98%。六个月以内应收占比超过70%，都能在年内回收。总体上我们对于2023年公司在收缴回款方面业绩表现抱有信心。"
收缴率对于现金回笼有一定作用。年报显示，截至2022年末，卓越商企物业总资产约50.12亿元，总负债约14.29亿元。卓越商企服务的现金及现金等价物约25.64亿元，针对现金的减少，管理层的解释是公司对外分红及偿还债务所致。
管理层认为，从商企自身来看，卓越商企的竞争优势比较明显。“由于我们在第三方市场的能力比较强，我们的增长和对利润的要求就会比较好平衡，未来我们希望这样的持续优势带来更好的溢价。”
在管面积同增三成将加大独立第三方占比以提升毛利率
2022年整体写字楼市场不乐观。但是，商务物业现金流稳定且毛利率高，在房地产行业波动周期里成为卓越商企服务的压舱石，这成为对冲风险的关键。
“作为企业来讲，我们还是希望稳定在一个区间内，我们行业的毛利大概在15到20%之间，所以在规模增长和利润水平上面同时都有要求，我们希望稳定在比较稳健的水平，这是我们的平衡点。”管理层表示。
从卓越商企的收入业务构成来看，主要来自三个业务：基础物业管理服务、增值服务及其他业务。
基础物业管理服务收入约28.14亿元，同比增加7%，占总收入的79.8%；增值服务收入约6.68亿元，同比下降14.3%，收入占比约19%；其他业务收入约4389万元，占比1.2%。
卓越商企2022年的财报显示，其2022年集团收入约35.27亿元，其中来自第三方的业务占基本物业服务收入的比重为57.9%。
此外，截至2022年底，卓越商企服务在管面积中，独立第三方占比65%。收入方面，第三方业务占基本物业服务收入的58%，占总收入的46%，凸显业务发展市场化独立性。
具体来看，2022年卓越商企服务业务规模持续增长，总合约面积7006万平方米、在管面积5376万平方米，同比增长率分别为23%、31%，其中，管理第三方的物业面积占比65%，合约项目覆盖城市58个，在管项目覆盖城市50个，覆盖广度进一步拓宽。
从区域拓展和布局方面看，卓越商企服务在管面积中，北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比高达82%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达63%。
就业务分部结构来看，截至2022年末，卓越商企服务商业物业的在管面积占比约45.5%；公共及工业物业、住宅物业的在管面积分别为19%、35.5%。从布局结构来看，卓越商企服务在管项目面积中的43.5%位于大湾区，19.7%位于长三角，36.8%分布于其他区域。
年报显示，报告期内，卓越商企服务新拓战略客户合同28个，年化合同额2.5亿，合同总额10亿，业务贡献比53%，总合同金额同比增长24%。
除了市场拓展，业内更为关注的是毛利率的走向。
管理层预计，未来公司会加大第三方业务占比，第三方服务占比一定是比较市场化的毛利率，目前的毛利率大概12%到15%左右的水平。
“希望一方面扩大规模增加收入，在基本物业维持毛利率的基础上，我们同时会加大延伸增值服务的边界，同时通过公司治理水平的提高，利用数字化、利用公司的管理机制能够降本增效，我们维持一个行业比较好的毛利率水平。”
年报显示，2022年卓越商企服务综合毛利率23.9%；核心业务归母净利润率12.1%。
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