每日观点:这条新规,买房的人一定要看

今天跟大家聊一个法律技术贴,跟买房有关。有买房需求的朋友,一定要关注。最高法院在前天发了一个批复解释,法律朋友圈纷纷转发,具体内容见下图。


(资料图片)

由于批复内容略有晦涩,有些朋友不一定完全看懂。我给大家举一个简单的例子,方便大家理解。

假设你买了一套房,钱也交了,但是在房子还没拿到前,开发商破产了。

在这个时候,你会遇到什么情况?你能够百分之百拿到你的房子吗?

你可能会遇到以下几种情况:

1、银行跑过来说,对不起,这个房子是它的,因为开发商在建楼的时候,由于缺乏资金,已经把楼盘抵押给了银行。所以,银行要行使抵押权。

学过法律的朋友应该知道,一般来讲,抵押权是优先的。

在通常的情况下,哪怕你已经跟对方签了合同,并且交付了款项,但是如果对方的某项资产已经抵押给了别人,则获得抵押权的人,可以依照抵押权对该资产优先行使权利。

也就是说,如果僧多肉少,欠债人的资产不够分,则一般来讲抵押权人排在第一位,可以先分。

2、建筑公司跑过来说,对不起,这个楼是我盖的,由于开发商还没有支付我工程款,所以我要求把这个楼拍卖掉,用拍卖所得的钱,优先支付我的工程款。

干过建筑的朋友应该知道,开发商在很多时候只是一个壳。它一般不会自己去盖楼,而是会找建筑公司来盖楼。开发商在拿到地之后,一般会搞一个招标,然后让中标的建筑公司帮它盖楼。

等楼盖完后,开发商支付建筑公司工程款。

按照原先的法律规定,建筑公司可以就其所开发的楼盘,享有建设工程款的优先受偿权。

也就是说,假设开发商破产,没有其他资产可以还债,则建筑公司可以把它盖的楼盘,先行扣住,然后通过拍卖该楼盘所得的价款,优先获得它的工程款。

大家看到这儿,是不是有点傻眼?

自己辛辛苦苦买个房,以为交完钱后,房子便会百分之百到手,但其实不一定。如果遇上不靠谱的开发商,在交房前率先破产,则可能还会有另外两大巨型债主,跑过来跟你抢开发商的那点残羹冷饭。

最高法院的这条批复规定,便是为了解决这种矛盾和困境而出台。简单来讲,如果你是一个消费者,购买这个房子是为了自己居住,且已经支付了全部款项,则你有最高的优先权。

即你可以把银行和建筑公司甩在身后,优先拿到这套房子。至于银行和建筑公司的利益损失,是它们自己的事情,跟你没有关系。

在此需要注意的是,这个最高优先权的获得,需要满足两个条件:

第一,你必须以居住为目的;第二,你已经支付完了全部购房款项。

如果你没有满足这两个条件,则你无法获得最高优先权。

另外,如果这个房子已经成为烂尾楼,没有盖完也无法盖完,且无法交付,则作为买房的消费者,可以优先于银行和建筑公司,要求将自己的购房款予以返还。

也就是说,如果开发商破产,房子也成了烂尾楼,但开发商账上还有一些钱的话,买房的消费者可以优先把自己的购房款要回来,不用管银行和建筑公司的损失。

整体来讲,这个新规完全偏向于购房消费者。

基于这个新规,在此也要提醒一下银行和建筑公司,以后遇到楼盘抵押和建设时,需要务必小心。

尤其对于搞建筑的朋友来讲,以后在遇到开发商招标时,最好先考察一下开发商的资金情况。如果开发商资金情况不太好,建议不要一股脑扎进去,甚至搞带资建设。

因为一旦开发商资金周转不灵,或者资金链断裂,你大概率也会跟着倒霉。因为到时候,开发商账上那仅有的一点资产或者钱,会被用来优先偿付给购房消费者。

从本质上来说,法律是一个分蛋糕的游戏。法律不能直接创造财富,而只是在不同人之间,进行财富和利益的切割。法律规则的改变,会影响不同人之间的财富分配格局。

在原先的规则下,可能这个人分得多一些,那个人分得少一些。在新规则下,可能那个人分得多一些,这个人分得少一些。

同时,法律规则的改变,也可以调节生产。

在最早的时候,由于中国比较穷,楼盘建造能力比较弱,所以法律优先保护银行的利益。因为只有银行,才有足够的资金实力,贷款给开发商作为楼盘建设的启动资金。

后来情况略有改变后,又变成优先保护建筑公司的利益。因为有些开发商已经积累了一些资金,对银行的资金需求减弱,但是现实中出现的拖欠工程款的情况,导致有些建筑公司不愿承揽建设工程,阻碍了楼盘建造的推进。

现在,楼盘已经盖得够多,城市化进程接近尾声,整个地产业从原先的上升期,逐渐进入下降和平稳期,整个行业面临尾部淘汰现状,所以法律规则变成优先保护购房消费者的利益。

银行愿不愿意给贷款,建筑公司愿不愿意盖楼,尾部开发商是否会被淘汰,不再重要。

重要的是,只有那些能够覆盖到所有利益相关方的优质开发商,才有资格活下来。

从决策逻辑角度来讲,在目前这个时刻,对于那些连尾部购房消费者利益都无法兼顾的开发商来讲,它们本身便不应该拿到银行贷款,以及有建筑公司跟它们合作,帮它们盖楼。

全文结束。

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编辑: MO
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